Intermanagement Costa Rica, Ltda

Es un Instrumento legal regulado por el Código de Comercio de Costa Rica por medio del cual una persona (física o jurídica) transmite al fiduciario la propiedad de bienes o derechos y éste (el fiduciario) queda obligado a emplearlos para la realización de fines lícitos y predeterminados en el contrato. 

Es el titular de los bienes que se trasladan al fideicomiso. Es decir, es el dueño registral de la finca que se traspasa al fideicomiso.

Es el propietario registral de los bienes durante la vigencia del fideicomiso. Su función es administrar los bienes que forman parte del fideicomiso en beneficio del cliente durante todo el plazo del crédito y de velar de que la propiedad cumpla con lo estipulado en el contrato. 

Es quien va a recibir los beneficios del fideicomiso. En el caso de los fideicomisos de garantía, es el banco, conocido usualmente como Fideicomisario Acreedor.

El fiduciario solamente puede realizar los actos a los que esté expresamente autorizado en el acto constitutivo (contrato). El fiduciario no tiene ninguna libertad de variar los términos del contrato o de actuar en forma alguna sin que medie autorización expresa y escrita. La posesión y cuido del bien se otorga al fideicomitente (primario o secundario), quien tiene el disfrute y uso de la propiedad mientras está vigente el fideicomiso y cumple lo establecido en el contrato.

El fideicomiso está contemplado en el Código de Comercio de Costa Rica en el Capítulo XII, artículos 633 al 666 en donde quedan claramente estipuladas sus obligaciones y la protección al fideicomitente.

Es el fideicomiso constituido por una persona física o jurídica, cuya finalidad esencial es la de garantizar al acreedor (Fideicomisario Acreedor) el cumplimiento de las obligaciones del crédito otorgado. En caso de incumplimiento, el fiduciario procederá a ejecutar mediante venta o remate los bienes, para pagar con su producto, en proporción, las deudas del crédito.

El traspaso de una propiedad a un fideicomiso de garantía está exento del impuesto de traspaso, siempre y cuando participen un Banco y un Fiduciario supervisados por la Superintendencia General de Entidades Financieras. Al finiquitarse el contrato de fideicomiso, la devolución también está exenta del impuesto de traspaso, pero sólo si el traspaso se hace al fideicomitente original. Es importante aclarar que el impuesto de traspaso sí aplica si la propiedad se traspasa a una tercera persona (por ejemplo, el fideicomisario secundario). La segunda ventaja que tiene es flexibilidad dado que puede ser variado de común acuerdo entre las partes sin que eso represente un costo significativo

El propietario original tiene normalmente las mismas obligaciones que tenía antes de transmitir la propiedad o sea no causarle daños a la propiedad, pagar los impuestos municipales y los costos del fideicomiso así como darle mantenimiento adecuado al bien dado en garantía y sobre el cual tiene el usufructo. 

El fideicomitente también debe enviar al fiduciario cualquier notificación que reciba, ya sea de la Municipalidad o de cualquier otra entidad de servicios públicos o judicial.

El fideicomitente también debe informar al fiduciario de cualquier cambio en su información de contacto (teléfono, email o domicilio).

El fiduciario cobra un honorario anual por la administración de la propiedad en fideicomiso. Este honorario se factura por año anticipado hasta que se devuelve la propiedad y se finiquita el contrato de fideicomiso. Es importante considerar que una vez que usted cancela totalmente el préstamo, la devolución de la propiedad no es automática. Usted debe solicitar al banco una carta de liberación de la propiedad (dirigida a Intermanagement) y coordinar con su notario de confianza para que realice la escritura de traspaso y finiquito, previa revisión y autorización de la Fiduciaria. Mientras esto no se haga, se mantendrá vigente el fideicomiso.

* Pago de los impuestos de la Propiedad en Fideicomiso: El fideicomitente o fideicomisario secundario tiene la obligación de pagar los impuestos y mantenerlos al día en todo momento. En caso de que el Fiduciario y/o Fideicomisario Acreedor deban cancelar los impuestos, el fideicomitente deberá realizar el reintegro de forma inmediata, caso contrario se le aplicaran intereses y/o se podrán cargar al préstamo y podrá ser causal de vencimiento anticipado del crédito. Es importante mencionar, que algunas municipalidades sólo aceptan el pago de los impuestos directamente del propietario registral (el Fiduciario), en cuyo caso se debe depositar previamente al Fiduciario el monto a cancelar, de manera que el Fiduciario actúa como recaudador y hace un único pago a la Municipalidad por todas las fincas a su nombre.

* Declaraciones Juradas sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles: De conformidad con el artículo 16 de la Ley N° 7509, Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el artículo 27 de su Reglamento, se establece la obligatoriedad de presentar las Declaraciones Juradas sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles por lo menos cada cinco años ante la municipalidad donde se ubican. El artículo 17 dispone: “Cuando el contribuyente no haya presentado la declaración conforme al artículo 16 de esta ley, la Administración Tributaria le impondrá una multa de un monto igual a la diferencia dejada de pagar y estará facultada para efectuar, de oficio, la valoración de los bienes inmuebles sin declarar“, la cual tendrá una vigencia de tres años. El contrato establece que es obligación del Fideicomitente Deudor presentar esta Declaración dentro del plazo estipulado, para lo cual debe informarse ante su Municipalidad. En caso de que requiera un poder o ayuda con el proceso, por favor contacte al Fiduciario.

* Impuesto Solidario: Es responsabilidad del Fideicomitente Deudor determinar si su propiedad califica para el pago del Impuesto Solidario (conocido como Impuesto a Casas de Lujo) según lo dispuesto por la Ley 7509 Ley Impuesto sobre Bienes. La fecha de pago es enero 15 de cada año y es igualmente responsabilidad del fideicomitente efectuar la declaración correspondiente cada 3 años y cancelar los impuestos que apliquen. La declaración se realiza a través del portal ATV de Hacienda, para lo cual se requiere que Intermanagement le otorgue un acceso. Por favor contáctenos si lo requiere.

* Impuesto a las Personas Jurídicas: Este impuesto fue implementado nuevamente el desde el año 2017 y es pagadero en forma anual durante el mes de enero. El pago de este impuesto es relevante para aquellos fideicomisos en donde el Fideicomitente es una sociedad, pues si la sociedad llega a ser disuelta, el Fiduciario quedará imposibilitado para devolver la propiedad fideicometida al vencimiento del contrato de fideicomiso. Al igual que en los casos anteriores, es responsabilidad del Fideicomitente Deudor mantener este impuesto al día.

Hay trámites que requieren la actuación del propietario registral de la propiedad (Intermanagement) y que no podrán ser realizados por el fideicomitente, como por ejemplo alquilar, trámites de servicios públicos (ICE, AYA, CNFL), trámites municipales (patentes, construcción, declaraciones de valor), participación en asambleas de condóminos, entre otros. Para estos casos, el Fiduciario (Intermanagement) otorga un poder especial o una autorización para que el fideicomitente pueda actuar, con la previa autorización del fideicomisario acreedor (quién no está obligado a brindarla). Algunos contratos de fideicomiso ya incluyen un poder especial para realizar ciertos trámites (participación en Asambleas de Condominio), en cuyo caso sólo ocupa presentar dicho contrato. Todos estos trámites se realizan por cuenta y riesgo del Fideicomitente, eximiendo de toda responsabilidad al Fiduciario.

Para cualquier consulta o trámite (impuestos, poderes especiales, autorizaciones, pago de honorarios), nos puede contactar de la siguiente forma:

• Email: operaciones@imcr.co  
• Teléfono: 2231-7060